Investir dans l’immobilier – Comment et pourquoi ?

Investir dans les bâtiments et les terrains présente de nombreux avantages. Comme Mark Twain l’a dit : “Acheter un terrain, ils n’en font plus.” Comme les populations continuent d’augmenter, la même masse terrestre de base doit accueillir de plus en plus de personnes. C’est logique de s’emparer d’une partie de l’action.

L’accession à la propriété devrait être la première priorité financière de chacun. Louer pour autre chose qu’un palliatif à court terme, c’est gaspiller de l’argent. Pourquoi payer l’hypothèque de quelqu’un d’autre alors que vous pourriez payer la vôtre ?

Pour plusieurs, posséder leur propre maison sera la limite de leur portefeuille immobilier. Comme il s’agit probablement de leur plus gros atout, c’est très bien. Mais l’immobilier peut offrir d’excellentes opportunités pour d’autres investissements.

Fiducies de placement immobilier (FPI)

La façon la plus simple de s’impliquer est d’investir indirectement dans un fonds de placement immobilier (FPI). Les FPI sont des sociétés cotées en bourse qui possèdent et louent des immeubles résidentiels et commerciaux. Ils sont bien établis en Amérique du Nord, mais relativement nouveaux au Royaume-Uni à la suite des récents changements apportés à la loi. Les investisseurs achètent des actions de FPI et profitent de la hausse du cours des actions et des dividendes réguliers.

Les FPI offrent un moyen de diversifier le risque lié aux placements immobiliers directs en répartissant votre capital entre plusieurs immeubles. Ils offrent une exposition aux rendements du marché immobilier sans qu’il soit nécessaire de trouver des locataires, de réparer les salles de bains ou de supporter le risque de périodes inoccupées. Les FPI constituent également un excellent véhicule pour ceux qui épargnent en vue d’un dépôt sur leur première maison, puisque leur argent suivra le rythme de la hausse des prix de l’immobilier.

Stratégie de placement immobilier

Il y a deux façons de profiter de l’investissement immobilier direct, c’est-à-dire posséder une maison ou un appartement :

La première méthode est le retournement. Cela signifie acheter à bas prix, probablement faire quelques améliorations, et vendre à profit. Bien qu’il soit possible de trouver ci-dessous des propriétés au prix du marché qui peuvent être vendues rapidement à un prix plus élevé, ce n’est pas facile car votre acheteur potentiel recherche aussi la même chose. Le plus souvent, vous devrez faire quelques rénovations afin de vendre un produit amélioré.

Ce parcours s’adresse à ceux qui ont une aptitude pour le design et un talent et une passion pour le bricolage. Si vous devez compter sur des commerçants pour effectuer le travail, leurs honoraires vont rapidement épuiser tout potentiel de profit.

Si vous DEVEZ faire appel à des gens de métier, assurez-vous de ne choisir que ceux qui ont des antécédents bien établis, obtenez des références (plus il y en a, mieux c’est), obtenez plusieurs devis pour vous assurer que vous ne payez pas plus que ce qui est prévu. Une recommandation personnelle vaut aussi beaucoup.

La deuxième méthode consiste à acheter une ou plusieurs propriétés à louer. Les rendements proviennent de deux sources : les revenus de location et l’appréciation du capital. Il s’agit d’une stratégie à long terme, mais elle peut être extrêmement lucrative au fil des ans. Dans ce cas, l’achat à un prix inférieur au prix du marché est moins important (bien qu’excellent si vous le pouvez) que la connaissance du marché de la location. Quelles sont les zones qui attirent le plus de locataires ? Quel genre de propriétés recherchent-ils ? Quels sont les rendements locatifs (c’est-à-dire le loyer annuel divisé par la valeur de la propriété) ?

Si vous cherchez à faire de l’argent en louant, évitez d’acheter quoi que ce soit qui nécessite beaucoup de travail, car le temps passé en haut d’une échelle est du temps sans revenu de location.

Si vous louez un bien immobilier, vous êtes responsable de l’entretien et des réparations nécessaires. Être capable d’en faire autant que possible vous-même vous permettra d’économiser de l’argent. (Songez à suivre un cours de bricolage dans votre collège local). Pour ces choses que vous ne pouvez pas faire, il est bon d’avoir les noms des réparateurs appropriés à portée de main. Les conseils donnés ci-dessus sur le choix des artisans s’appliquent également ici. Prendre une assurance d’entretien pour la plomberie, le chauffage, etc. peut aider à équilibrer le budget en remplaçant les grosses factures imprévues par un débours mensuel régulier. Une telle assurance peut être disponible en complément de votre assurance bâtiment, mais comme toujours – faites le tour du marché !

 

Financement de l’investissement immobilier

L’investissement immobilier est généralement financé avec de l’argent emprunté, c’est-à-dire des hypothèques. Cela signifie

il n’est pas nécessaire de posséder tout le capital nécessaire pour acheter votre prochaine propriété – seulement un pourcentage relativement faible, et
vous bénéficiez d’un effet de levier – un grossissement des gains (ou des pertes) résultant de l’utilisation de l’argent emprunté. Par exemple, vous achetez une maison de 200 000 $, mais ne mettez que 20 000 $ de côté. Le prix grimpe à 220 000 $ – une modeste augmentation de 10 % – mais votre intérêt, ou avoir, a doublé, passant de 20 000 $ à 40 000 $. Votre dette demeure à 180 000 $.

Bien que tout investissement puisse être financé par des emprunts, les prêteurs sont particulièrement heureux d’avancer des fonds sur des prêts garantis par la propriété, en sachant que l’actif leur appartient en cas de défaillance. Au fur et à mesure que votre part de votre/vos propriété(s) existante(s) augmente(nt), vous pouvez donc utiliser l’avoir propre pour obtenir d’autres hypothèques. C’est ainsi qu’il est possible pour des investisseurs relativement petits de constituer un portefeuille de propriétés.

Comme tous les marchés, les prix de l’immobilier peuvent aussi bien baisser qu’augmenter. Mais contrairement à d’autres types d’investissement, l’immobilier est RÉEL. Quoi qu’il arrive au marché, vous avez toujours le même actif physique (les actions peuvent faire faillite, l’argent peut être dévoré par l’inflation… mais une maison est toujours une maison).

La crise des prêts hypothécaires à risque aux États-Unis a entraîné une baisse des prix de certains logements. Les prix des logements au Royaume-Uni ont plus que triplé au cours de la décennie jusqu’en 2007, mais est-ce durable ? Essayer de prédire l’orientation future du marché du logement est devenu un passe-temps national, mais la seule chose prévisible est l’imprévisibilité des mouvements à court terme. Toutefois, à long terme, les prix de l’immobilier ont augmenté régulièrement et il n’y a aucune raison de croire qu’ils ne continueront pas à le faire.

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